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RUIDOS MOLESTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

Penal-Divorcios-Herencias

RUIDOS MOLESTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

MH Abogados


La convivencia en la propiedad horizontal puede volverse muy complicada cuando nos toca un vecino ruidoso, sobre todo cuando estos ruidos se producen dentro de la hora del descanso.
Los abogados de Derecho Civil recibimos muchas consultas de este tipo, cuando la reclamación amistosa hacia el molesto vecino no da resultado nos queda la vía de la reclamación, pero no toda reclamación prospera, aquí planteamos las claves.

NORMATIVA VIGENTE.

La normativa que rige en general el funcionamiento del Régimen de Propiedad Horizontal es la Ley 49/60 del 21 de abril, que ha sido objeto de numerosas modificaciones y adaptaciones.

Esta Ley establece en su artículo 7.2 una serie de pautas para su aplicación en el caso de RUIDOS MOLESTOS y que por tanto es conveniente conocer.

EL CONCEPTO DE OCUPANTE.

En primer lugar se establece el sujeto pasivo, es decir a quien se dirige, mencionando al propietario y al ocupante del piso, local. La referencia amplia de OCUPANTE quita límites respecto de contra quienes se dirige esta parte de la norma, si son responsables de la actividad. También se ocupa de aclarar que las actividades objeto de la disposición pueden ser realizadas en él o en el resto del inmueble.

QUE ES UN RUIDO MOLESTO SEGÚN LA LEY.

Continúa indicando el marco objetivo, es decir, indicando a que tipos de actuaciones molestas se refiere, mencionando a “actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.  Es decir de nuevo la propia norma intenta atrapar dentro de su ámbito de influencia todo tipo de actividades que ocasionen perjuicios para la finca, los vecinos, o en general para la comunidad.

FORMA DE ACTUACIÓN.

En cuanto al protocolo de actuación la norma indica que será el Presidente de la Comunidad, a instancia propia o de cualesquiera de los propietarios o ocupantes quien deberá solicitar el cese inmediato de la actividad perturbadora, con apercibimiento de que, en caso de continuar o reanudar, se iniciarán las acciones legales correspondientes.

Llegado este punto, es necesario contar con el consentimiento de la Junta de Propietarios para el inicio de las acciones legales. Dicha junta será convocada especialmente para prestar el consentimiento y dará lugar a una ACCION DE CESACION  que se sustanciará a través del JUICIO ORDINARIO.

lA ACCIÓN DE CESACIÓN.

A la DEMANDA , que se dirigirá contra el PROPIETARIO y el OCUPANTE del piso o local,  se ha de acompañar el requerimiento efectuado, así como la convocatoria a la junta y su acta que a acredite la aprobación de la misma y se indica que el Juez podrá ordenar de manera CAUTELAR la CESACION INMEDIATA DE LA ACTIVIDAD, así como cualquier otra medida cautelar dirigida a obtener la efectividad de la decisión.

Si la demanda fuese estimada se podrá disponer la CESACION DEFINITIVA de la actividad, y la indemnización de DAÑOS Y PERJUICIOS que proceda, así como la PRIVACION EN EL USO del piso o local por un período no superior a tres años en función de de la gravedad de la infracción, e incluso se prevé que si el infractor no fuese el propietario la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos respecto del piso o local, y ordenar su inmediato LANZAMIENTO.

REQUISITOS A CUMPLIR.

Reciente Jurisprudencia abunda sobre los requisitos para estimar una ACCION DE CESACION  basada en el artículo 7.2, así . los requisitos son:

MH Abogados

“(…) acreditan la concurrencia de los requisitos para calificar la conducta de los demandados como altamente molesta, concurriendo todos los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación:

1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares (STS 22 diciembre 1970);

2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad (SSTS 8 abril de 1965, 18 enero 1961 y 30 abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (SSTS 7 octubre 1964 – y 10 abril 1967); y

3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto (STS 8 abril 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la “evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad” (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que “…en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia , excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales“.

EL REQUERIMIENTO PREVIO.

Y Respecto del requerimiento previo a la acción de cesación, la Audiencia Provincial de Alicante en sentencia del 11 de Junio de 2013 ha dicho que

“(…)El requerimiento ha de ser fehaciente. “La demanda de cesación debe ir, inexcusablemente, acompañada de la acreditación fehaciente de la práctica del requerimiento al infractor, de lo que se colige, que, como consensuadamente por todos se afirma, el dicho requerimiento es requisito de procedibilidad” SAP Barcelona 11/11/2008.

Como enseña la STS de 9/12/1997: “Fehaciente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos supone puesta en conocimiento de algo que interesa.

Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan de forma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto pueda llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario.

El acta notarial referido acredita el envío de las cartas, pero no su entrega y recepción, lo que es transcendental para apreciar la fehaciencia, que en este supuesto no concurre, ya que las destinatarias no tuvieron posibilidad de conocer el contenido de las comunicaciones, sin que la Comunidad que recurre se hubiera preocupado, con posterioridad a la devolución de las misivas, de adoptar las medidas adecuadas para que resultase pertinente y positiva la notificación del acuerdo de referencia por cualquier medio válido, a fin de que resultase efectivo a tales fines, con la necesaria apoyatura probatoria, pues las referencias que se hacen en tal sentido, conforman supuesto de la cuestión y son más bien hechos posibles pero no suficientemente demostrados, no concurriendo a su vez base fáctica suficiente para que entre en juego la prueba de presunciones”.

En resumen, es importante saber que, aunque la ley ampara el ejercicio de esta clase de acciones destinadas a garantizar el adecuado funcionamiento de una Comunidad de Propietarios, los elementos que desarrolla el artículo respecto del PROCEDIMIENTO que se ha de seguir a la hora de promoverlas, y el contenido respecto de los intereses lesionados ha de ser considerados con absoluta seriedad para garantizar el éxito del procedimiento planteado.

Si quieres más información puedes hacerlo a través de nuestra página web solicitando una cita.

 

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