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Cual es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

Hay demasiadas dudas respecto de la duración de un contrato de alquiler de vivienda. ¿Cuanto es el mínimo que puede quedarse el inquilino? ¿Qué pasa si se pacta una duración de un año o menos? ¿existe alguna manera de interrumpir el contrato antes del plazo legal?

La ley de arrendamientos urbanos es clara, la duración mínima de un contrato de alquiler para el inquilino es de tres años para el arrendador, es decir, si se pacta una duración inferior a este período el inquilino puede forzar su prórroga hasta este período de duración mínima.

Nótese que la imposición del período mínimo sólo afecta al casero, porque el inquilino si se pacta un período inferior y decide no renovar, sólo ha de comunicarlo con treinta días de antelación para finalizar el contrato, siempre y cuando hayan transcurrido al menos seis meses.

El artículo 9 indica:

 “Artículo 9. Plazo mínimo.

  1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

De la misma manera se indica que si la duración no fuese pactada se entenderá que se ha realizado por un período de un año.

Y tampoco es válido pactarlo por 11 meses para que sea considerado alquiler de temporada, ya que el propio Tribunal Supremo ha dicho que “ El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”

Sin embargo existe una posibilidad de rescisión anticipada cuando el propietario necesita el piso para sí o para familiar directo para residir. Esto, naturalmente, sujeto a la ocupación efectiva de la vivienda con este fin. Así el propio artículo 9 dispone en su apartado 3:

  1. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.”

Una vez transcurrido el período mínimo de tres años, entonces sí, también el casero también puede, siempre comunicándolo de manera fehaciente, su intención de finalizar el contrato.

Y si ninguna de las partes hace esta comunicación la ley dice que ha de entenderse renovado por un período anual.

Siempre es destacable que todas las alternativas que hemos destacado son en caso de cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones, la principal de ellas, naturalmente es el pago del alquiler, que en caso de no cumplirse podrán dar lugar a un procedimiento para finalizar el contrato denominado DESAHUCIO.

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