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COMO FUNCIONA EL DESAHUCIO EXPRESS? ELEMENTOS ESENCIALES.

La legislación actual para expulsar de la vivienda al inquilino que incumple sus obligaciones de pago ha sido adaptada con la intención de ser más ágil y erradicar la imagen que tienen muchos propietarios de lo difícil y costoso que resulta solucionar un problema que puede enquistarse y mucho.

  • Cuantos meses de impago tiene que haber para iniciar la demanda?

El procedimiento se puede  iniciar con al menos una mensualidad impagada en caso de arrendamiento de viviendas, y dos en locales de negocio. No es necesario que transcurra un periodo de tiempo mayor.

  • Requerimiento extrajudicial previo, si o no?

Otra característica relevante es que no es necesario el requerimiento previo extrajudicial para presentar la demanda, si bien es cierto que acreditando haber realizado el requerimiento previo, se evita la paralización del proceso por el inquilino por medio del pago, la llamada enervación del procedimiento de desahucio.

Por ello es importante tener claro cuál es el objetivo de la acción, si nos enfrentamos a un inquilino solvente al que no queremos más que reconducir para que pague puntualmente, pues requerimiento previo, si en cambio tenemos claro que estamos frente a un moroso que nos seguirá dando problemas, demanda de desahucio sin requerimiento previo.

Respecto de este punto también es importante aclarar que, si hay un avalista de por medio y deseamos como es lógico accionar contra él también, necesitaremos en ese caso el requerimiento previo, a tenor de lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el artículo 438.3, que hace referencia expresa a este requisito.

  • Necesito abogado y procurador? Que documentación he de aportar?

 

El procedimiento sólo requiere de manera indispensable las figuras de abogado y procurador en caso de superar la reclamación la cantidad de 2.000 €, sin embargo es aconsejable en cualquier caso contar si es posible con el patrocinio letrado, en nuestro caso contamos con presupuestos cerrados que se adaptan a sus necesidades y facilidades de pago para ello.

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Respecto de la documentación necesaria a aportar, la más relevante es:

  • Poder general para pleitos.
  • Escritura de propiedad o nota simple de la vivienda.
  • Contrato de alquiler.
  • Relación de los alquileres impagados.
  • Relación de los servicios impagados.
  • En que consiste la enervación del desahucio?

Una vez presentada la pertinente demanda, y admitida la misma, el Secretario Judicial otorga al demandado un plazo de 10 días para que abone las cantidades debidas al momento del acto (no sólo las reclamadas sino también las devengadas desde la reclamación hasta el acto mismo). Este acto es conocido como enervación del desahucio y sólo puede ser realizado una única ocasión y paraliza el desahucio.

  • En que consiste la condonación total o parcial ofrecida y que finalidad tiene?

La L.E.C. establece en su artículo 437 que el propietario puede ofrecer condonar total o parcialmente la deuda a cambio de la recuperación inmediata de la propiedad. Esta opción no siempre es aconsejable, pero hay un caso particularmente útil, que es cuando nos encontramos con un moroso insolvente, con escasas o nulas posibilidades de cobrar lo adeudado, ante lo cual lo prioritario es la recuperación de la posesión del bien.

  • Es necesario que los propietarios demandantes acudan al Juicio?

La comparecencia del abogado y procurador mediante poder para pleitos puede sustituir la presencia del propietario, pero así y todo no es aconsejable, porque si la otra parte desea interrogar al demandante y este no se encuentra presente esto podría implicar la admisión de hechos que no le son favorables, por lo que siempre es preferible que el día del Juicio el propietario esté presente.

  • Cuando se fija la fecha del eventual desalojo del inquilino?

 

El Secretario en el mismo decreto en el que admite a trámite la demanda y otorga el plazo antes indicado de 10 días para pagar y desalojar, o bien, en su caso enervar el procedimiento, también fija la fecha del Juicio y del Lanzamiento.

  • Como se comunica al inquilino que no facilita la recepción de la actividad Judicial?

 

La L.E.C. prevé la forma de actuar cuando el inquilino, con el objeto de entorpecer la actividad se niega a recibir las comunicaciones judiciales.

El artículo 155.3 establece claramente que a efectos de notificaciones, el domicilio a considerar será el de la propia vivienda objeto del alquiler, y a falta de recepción en este domicilio, procederá la notificación mediante publicación en el Tablón de Edictos, conforme regula el artículo 164 del mismo Cuerpo Legal.

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